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极彩下载-原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?

admin 2019-10-04 244人围观 ,发现0个评论

近日,中国指数研究院发布了《中国300城市土地市场交易情报(2019年1-6月)》。统计数据显示,1-6月全国300城市土地成交面积47083万平方米,同比下滑4%,出让金总额近2.25亿元,同比上涨16%。

各城市土地财政收入排名情况

说到土地财政收入,可能大家都会把它跟一个城市的GDP总量放在一起,在大家的认识的当中,一个城市的GDP总量越高,经济越发达,房价对应的也会比价高,所以土地更好卖,因此土地财政收入会更高。但是通过数据统计结果来看,土地财政收入跟一个城市的经济体量并没有直接的联系。

下图是2019年上半年全国财政收入50强排名

根据这个统计结果,从成交额来看,杭州的土地出让金是全国最高的,2019年上半年的土地出让金达到了1423亿元,比第二名的武汉多出了474亿,可见杭州土地财政收入是比较生猛的,而最后一位是江苏镇江,2019年上半年土地财政收入是81亿元。

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从成交面积来看,天津的出让面积是全国最高的,2019年上半年土地出让面积达到1378万平米;而出让面积最小的是深圳市,2019上半年土地出让面积只有31万平米,这个成交面积不仅远远低于武汉、天津、杭州等城市,也远低于北京、上海、广州等其他一线城市。2019年上半年北京的成交面积是295万平米,成交额是933亿;上海的成交面积是582万平米,成交额是687亿;广州的成交面积是577万平米,成交额是583亿。

土地财政不断上升,房价要怎么跌?

最近几年我国很多城市的房价都出现了不同程度的上涨,部分城市年涨幅甚至可以达到20%以上,比如下图是2018我国一些主要城市房价涨幅排名:

2018年我国70个主要城市当中新房房价同比上涨的城市达到69个,只有厦门出现下跌,而且跌幅只有0.4%,可以忽略不计。在这些城市当中,涨幅10%以上的城市达到40个,占比57%,其中西安、海口、呼和浩特等城市的涨幅超过了20%。

那到底是什么原因促使这些城市的房价上涨这么快呢?难道是简单的市场需求?

我们不否认市场需求是推动这些房价上涨的重要原因之一,比如2018年西安新增的户籍人口就达到70万以上,新增这么多人口肯定会带来楼市的需求,从而带动房价的上涨。但是我认为楼市的需求只是房价上涨的逗哈快猪一个原因之一,绝对不是唯一的额原因,除了需求之外,各城市房价上涨跟土地财政有着千丝万缕的关系,因为目前很多城市的财政收入对土地有严重的依赖。

下图是2018年我国各城市土地依赖排名情况:

2018年杭州土地财政依赖度达到了133.9%,土地依赖度到底50%以上的城市达到12个,此外大部主要城市的土地依赖度都是保持在20%以上。

我们再来看下2019年上半年土地出让金面积前十的城市与房价涨幅的关系。

下图是国家统计局统计的2019年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数:

我们再结合2019年上半年土地出让面积前10的城市来看下他们的房价上涨情况

天津、2019年上半年土地存储让面积1387万平米,2019年5月份房价同比增长2.1%;

武汉、2019年上半年土地存储让面积1144万平米,2019年5月份房价同比增长14.8%;

西安、2019年上半年土地存储让面积921万平米,2019年5月份房极彩下载-原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?价同比增长24.4%;

重庆、2019年上半年土地存储让面积883万平米,2019年5月份房价同比增长13.3%;

杭州、2019年上半年土地存储让面积799万平米,2019年5月份房价同比增长8.5%;

青岛、2019年上半年土地存储让面积796万平米,2019年5月份房价同比增长13.2%;

南京、2019年上半年土地存储让面积756万平米,2019年5月份房价同比增长4%;

昆明、2019年上半年土地存储让面积734万平米,2019年5月份房价同比增长16.5%;

成都、2019年上半年土地存储让面积703万平米,2019年5月份房价同比增长13.4%;

上海、2019年上半年土地存储让面积582万平米,2019年5月份房价同比增长1.7%;

我们再来对比下2019年上半年土地出让面积倒数前5的城市的房价上涨情况

深圳、2019年上半年土地存储让面积31万平米,2019年5月份房价同比增长1.2%;

厦门、2019年上半年土地存储让面积87万平米,2019年5月份房价同比增长0.4%;

珠海、2019年上半年土地存储让面积125万平米,2019年5月份房价同比增长-2%;

金华、2019年上半年土地存储让面积125万平米,2019年5月份房价同比增长6.2%;

福州、2019年上半年土地存储让面积127万平米,2019年5月份房价同比增长12.9%;

通过对比土地成交前10城市的房价涨幅和倒数前5的房价涨幅,我们可以很明显的看出,房价的涨幅跟土地的成交面积是有很大的关系,土地成交量大的大部分城市房价涨幅都比加大,相反土地成交比较低的房价涨幅相对比较小。

这种价格关系跟我们经济学上所理解的价格与需求的关系有较大的区别。在经济学当中,供应紧张会导致价格上涨,供应增加会导致价格出现下降,但是目前我国很多地方土地成交量大不但没有让房价下跌,反而推动了房价的上涨。

这里面到底是因为房价上涨导致土地需求上涨,还是有些地方让房价上涨然后土地需求增多,可以多卖土地,从而增加财政收入?这里面我相信大家都看得很明白。

我们举一个最简单的例子,大家说深圳楼市的需求大不大?如果没有限制,我认为深圳将是在全国楼市需求最旺的城市,因为深圳的面积很小,只有不到2000平方公里的面积,而常住人口数量至少在2000万以上,如果按照这个市场规模,土地成交量少,那市场供应会更加紧张,房价涨幅应该比其他城市高才对。但是我们看到的恰恰是相反的,这几年随着深圳房地产调控的加强,土地供应减极彩下载-原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?少,所以最近2年深圳的房价增速是比较慢的,甚至出现过新房成交价格出现连续10几个月下跌的情况。

土地是房价最基础的成本,目前土地价格能占到房价的30%左右,面极彩下载-原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?粉贵了那面包的价格是不可能出现下降的,如果各地方不能改变对土地财政的严重依赖程度,那房价下降就这是一句空谈。所以我们看到,虽然目前很多城市的空置率已经相对比较高,但是房价却让然在不断的往上涨,这是让人看得云里雾里的。

根据西南财经大学的一份调查报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。这份名为《2017中国城镇住房空置分析》的报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房,而且空置率还有进一步增加的可能。

既然目前房子空置这么多,为何土地还卖得那么火热?房价还在不断上涨,这是无法用经济学的角度去解释的。但是任何经济的发展都是有规律的,供求关系这种经济规律谁也没法改变,如果土地财政得不到有效的解决,那楼市这种畸形的供求关系还会继续存在,而且时间越久蕴藏的风险越大。

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